“行，那我听你的。对了，阡陌之前我们开发的楼盘都是十公顷左右的楼盘，现在要做一百公顷的，你有把握么？”莫羽西问道。

“羽西，你说的对，确实，十公顷和一百公顷楼盘操盘方式还是有些不同的，大盘，有大盘的做法。”

“有什么不同？”莫羽西问道。

“羽西，饭菜都做好了，咱们边吃边聊吧。”林薇走了过来说道。

“好，咱们边吃边聊。”莫羽西起身道。

四人坐在餐桌盘，因为莫羽西刚生了孩子不能喝酒，林薇刚有了孩子不能喝酒，孙晓红想要孩子不能喝酒，四个便喝起了果汁。

吃的差不多了，莫羽西接着问道：“千百，你还没说呢，大盘和普通楼盘开发有什么区别？”

“区别大着呢，说起来，说一个晚上也说不完。”陆阡陌道。

“那就说说重要的。比如说，大盘的优势和劣势都是什么。”莫羽西问道。

“行，那我就先说说大盘的优势和劣势。先说大盘的优势：易于形成规模优势，乃至产生规模效应，形成规模效益；有利于提升地气，形成区位优势，提升板块价值；易于集中企业资金、技术、管理及人才优势和整合各种社会资源，集中力量做好一件事情；有利于营造企业品牌和物业品牌，利用品牌效应促进和推动地产销售；易于因地制宜地营造主题、景观、配套设施等项目，增加地产的附加价值，具有较大的自由度和发挥空间；通过集中统一管理，有利于降低成本和开发、维护及管理费用。”陆阡陌回忆前世的二十年记忆，一口气说道。

“嗯，听你这么说，优势确实很明显。不过现在天海到现在也没有真正意义的大盘，说明大盘一定也有它的缺点，是吧？”莫羽西问道。

“是的，事务总有其两面行，有好的一面，就会有不好的一面。

比如说，受制于项目规模，项目在选址时可能缺乏地利。缺乏地利有两种情况，一是项目所在地块相对偏远，尚未开发或只在进行初步开发，二是板块内强势竞争对手林立，介入由于难于营造楼盘独特的卖点而缺乏竞争优势，从狭义的角度上来讲这也是缺乏地利的一种表现；

地产项目难于定位，尤其目标客户群定位更是难于定位，容易走进泛定位的误区；

销售价格难于把握，尤其首期开盘价格；销售节奏难于控制，主要是开发节奏和销售节奏不好衔接；销售周期长，导致资金回收周期长，影响经济效益并增加投资风险，难于形成旺盛人气；若出现危机，局面难于控制；

物业管理半径太大而不容易规划、设计和实施，同时商业配套任务繁重；

资金难于筹措，尤其是在国家不断推出新的信贷政策和消费者日益理性的情况下。

这些问题，都是大盘经常出现的。”陆阡陌说道。

“千百，有这么多问题，你为什么还要选择开发大盘？”一旁林薇问道。

“是这样，首先我们的资金有足够保障，世纪集团的资金加上羽西你的资金，即便不通过金融机构，资金一样能保证的。再有，我们有非常强大的设计力量和销售力量，有叶婉在，一定能设计出好房子，有晓红在，我不担心建好房子，卖不出去的。另外，我们的商业公司和物业公司已经成型，产业链形成，不存在项目风险了。”陆阡陌道。

“嗯，你说的对，资金、人员有保证，大盘也不会有问题了。”莫羽西点头道。

坐在陆阡陌身边的孙晓红道：“千百，你说说，大盘的销售和普通盘销售有什么不同？”

陆阡陌思量片刻后，道：“晓红，大型楼盘营销是开发商能否快速收回投资并获利的关键环节，所以必须针对大型楼盘的特点和市场环境采取独特的市场战略、营销理念和营销策略，以尽可能缩短大型楼盘的销售周期，提高资金周转速度和地产销售率。可以说，大型楼盘的市场战略和营销策略都很重要，缺一不可。”

“千百，那你说说大盘项目市场战略和营销策略都有哪一些，让我也涨涨见识？”孙晓红问道。

“晓红，你、我、薇姐三个人都叫他千百，至于叶婉叫他阡陌，看来，还的不一样啊。”莫羽西接过话来说道。

“也不怎么叶婉是他妻子，我们都是他前妻呢，不一样的啊。”林薇看了陆阡陌一眼道。

“怎们叫都行，我还是接着说吧。”陆阡陌不好意思地说道。

“行了，就是逗一逗你，你接着说吧。”莫羽西说道。

“我先说市场战略。

进行房地产市场营销，战略规划一定要先行。大型楼盘由于投资开发的规模较大，往往要分期来完成，一般至少要二期、三期，甚至要超过十期。

基于这个现实，很多“大型楼盘”都采取了‘组团开发、滚动发展’的房地产开发战略。尽管如此，还需要对房地产进行战略规划，包括对地产产品设计、施工、建筑材料、环境、配套等；文化类，包括社区主题、建筑文化等；服务类，包括销售服务、物业服务等；市场定位、市场等进行规划。

更重要的是对市场的应变能力和调整能力，即根据市场变化不断修订和调整市场战略规划，使战略规划更具现实性、超前性和示范性。

第一个要做的事品牌营销战略。品牌是营销的灵魂和主线，更是“大型楼盘”成功营销的利器。品牌企业和品牌物业的优势体现在良好的口碑，以及良好的知名度、信任度和美誉度，通过传播——大众传播、社会传播和媒介传播来激发房地产买家的购买欲望，进而产生购买行为。

品牌就应该这样，前期促进后期销售，后期带动前期升值。所以品牌战略对大型楼盘营销具有至关重要的意义，要使品牌成为一条主线贯穿于开发、销售与管理的各环节之中；

第二个要做的是差异化战略。房地产业正趋于成熟，楼盘产品同质化已成为一个现实摆在开发商面前，于是开发商或代理商采取了赋予地产以不同概念、主题等措施营造卖点，以形成竞争优势。应该肯定，这种运作思路是正确的。

地产硬件上优势已渐渐隐去，所以要在软件上做文章，即形成一种文化差异，这就需要地产同产业、科技、文化的对接与融合，以形成自己的竞争优。”

陆阡陌喝了一口水，正要接着说，孙晓红接过话来，问道：“千百，你说这些都是理念上的，有没有具体一些的市场战略？”

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